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結構性住房市場的雙向調控。

由於中國房地產市場發展極不平衡,結構性過剩和結構性短缺並存。因此,有必要根據區域市場的不同供需情況進行分類和指導。對於一線和二線城市,有必要深化住房供應體制改革,擴大住房供應,降低購房成本。對於三四線及以下城市,一方面要減輕購房負擔,另一方面要遏制供應過快增長,並以雙管齊下的方式消化庫存。 。

區域市場結構失衡

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高庫存與短缺並存

目前,我國樓市最大的問題是區域市場發展存在嚴重的結構性失衡,高庫存與短缺並存。一、二線城市住房供需矛盾突出,房價異常高企,而三、四、二線城市住房周期性過剩,庫存高企。

第三和四級城市住房短期供應過剩將成為當務之急。自2014年以來,”短期供應的總供應量”的時代已經結束,”結構過量”的時代已經到來。在過去的十年中,作為房地產市場發展的超級引擎,城市化和工業化正在放緩,中國城市,尤其是第三、第四和下層的城市吸引力正在減弱。雖然總需求已經消退,但中國的城市住房積累了大量的庫存。特別是在一些第三和四級城市,積壓的商業住房已經非常嚴重。根據本研究的估計,2015年底中國商品住宅的庫存約為2.9億平方米,平均庫存清除周期約為30個月,遠高於正常的反庫存周期(6或18個月),這些存貨主要集中在第三、第四和較低的城市。此外,在過去的十年裏,地方政府通過各種主題,如”新的高鐵城市,”金融中心、”沿著河流的新區域,”等,開發和建造了大量的新城市。其中一些新城市僅通過虛構的城市發展願景或盲目的樂觀投資來滿足政治成就或房地產投機的需要,並不受到真正的工業發展的支持。隨著房地產繁榮的下降,其中一些城市可能成為鬼城或空城。

一線和二線城市的住房供不應求,供應增加仍是主線。雖然住房短缺時代已經過去,但三線和四線城市的短期住房過剩是顯而易見的。但是,由於人口大量流入和收入水平的提高,一線和二線城市的住房仍然存在一定的短缺。一線和二線城市的主要發展線。一線城市和一些二線城市的房屋受到刺激。除了與購房者的杠杆率增加密切相關之外,缺乏足夠的可售房屋庫存也是一個非常重要的原因。在供應不足和潛在需求巨大的情況下,恐慌性購買行為很容易受到刺激。

剩餘主要是貧困住房、優質住房,特別是優質學校住房,其區位和配套條件較差。在數量上,我國城市商品住房一直處於結構性過剩狀態,但就質量而言,很大一部分家庭的生活條件仍然很差,小戶型、舊房或非完整住宅占存量住房的很大比例。隨著人民收入的增長和生活質量的進一步提高,人們對優質住房的需求將穩步增長,優質住房仍存在一定的稀缺性。此外,由於我國基礎教育水平參差不齊,優質學校的住房也是一種稀缺資源。本輪一線城市房價與購買高質量住房有很大關系。根據CQCHpI的價格指數,2015年第四季度北京房價漲幅最快的兩個街區分別是金融街(000402,股票吧)板塊(27.74%)和中關村(000931,股票吧)板塊(19.36%)。這兩個房價都是北京學區最好的地方。

去管控過快加劇住房市場結構失衡。由於持續房地產熱的曆史原因,政府對房地產市場施加了諸多的限制性管控政策。這雖然有利於抑制房地產熱,但也在一定程度上扭曲了市場,降低了資源配置效率。隨著住房總量過剩和去庫存時代的到來,以前的諸多限購限貸增稅政策都將逐步淡出,住房政策將恢複到新的常態。但是,由於我國住房市場結構性矛盾仍然突出,對於住房市場的去管控應因地制宜逐步推進。而目前出於拉動經濟等諸多考量,對住房市場松綁過快大大增加了市場的波動性。特別是一線城市樓市,由於住房供給不足、潛在需求較大、總體住房水平不高,管控政策的突然大幅後撤誘發了一輪房地產投資投機的集中爆發,迅猛推高了房價。對於三、四線城市,過快的去管控政策短期也可能刺激住房投機,加劇市場過剩。在市場相對過剩時代,住房市場仍蘊含著巨大的潛在需求,不僅需要減少市場管制,更需要通過深化住房供給機制改革加以釋放。讓城鎮居民能夠以較低成本獲得高品質、個性化的住房,才是啟動住房改善性需求、促進住房市場平穩發展的關鍵。

房價三季度可能短線見頂

預計2016年第二季度,房價短期仍將維持向上態勢。其中一線城市房價漲速趨緩,二線城市房價分化加劇,三、四線城市房價穩中有升。住房開發投資增速將緩慢回升。到2016年第三季度,一線城市房價可能短線見頂。

一線城市房價仍慣性上漲,但漲速可能趨緩。在宏觀金融刺激、住房需求管制政策不斷松綁等的綜合作用下,2016年以來一線城市住房銷售加速,房價快速上漲,部分城市如上海、深圳漲幅驚人,這也使一線城市房價上漲的能量得以提前釋放。與此同時,一線城市房價暴漲也迫使政府出台較嚴厲的房價調控措施,這在控制需求增長的同時也提升了市場的觀望情緒。在新的政策背景下,2016年二季度一線城市樓市可能難以再有更好的表現,房價總體將漲速趨緩。

經過二季度的緩沖,一線城市房價短期內可能在三季度見頂。從2016年二季度到2016年三季度,一線城市的房地產市場可能在未來三年迎來出售(而非購買)房屋的最佳時機。一線城市周邊的衛星城也迎來了一輪房價上漲潮,如固安、北京周邊的香河、上海周邊的昆山等,這也預示著大城市房價短期內將很快見頂。因為這些地區大多沒有通勤條件,購房者大多是投資者,而他們的樓市是炒房的最佳指標。

二線城市繼續分化,三、四線及以下城市房價穩中有升,但不存在大漲的基礎。在政策利好不斷出台及購房信貸寬松的大背景下,多數二線城市房價穩中有升,部分熱點城市房價可能快速上升。三、四線及以下城市面臨住房庫存水平高、人口老化、產業結構轉型困難、需求增速較低等問題。由於其平均去庫存周期在三年以上,即使銷售速度有所加快,短期庫存水平難以下降到合理值范圍內。這也意味著短期內三、四線及以下城市房價不存在大漲的基礎,穩價走量仍將是三、四線及以下城市2016年的主線。同時由於三、四線及以下城市金融環境極為寬松,購房信貸成本處於曆史低點,加上今後政府的各種支持與刺激政策仍將相繼出台,房價短期將穩中有升。

開發投資緩慢回升,帶動宏觀經濟增速觸底回升。隨著銷售速度加快庫存水平降低,二季度一、二線城市開發企業將率先加大補充庫存力度,帶動一、二線城市土地市場回暖和開發投資回升,這對宏觀經濟增速將有一定的拉動效應。由於開發投資變動相對於住房銷售的滯後性,本輪住房開發投資的回升至少能延續到2016年年底。

根據不同區域分類指導有保有壓

由於我國房地產市場區域發展極不平衡,結構性過剩和結構性短缺並存,需要根據區域市場不同的供求狀況進行分類指導,保持壓力。對於一二線城市,要深化住房供應體制改革,擴大住房供應,降低購房成本;對於三、四線城市,一方面要減輕購房負擔,另一方面要抑制供應和消化住房庫存雙管齊下。

一、二線城市應繼續擴大供給,抑制住房投資投機需求。鑒於一、二線城市住房供求矛盾將長期存在的事實,一、二線城市住房政策的主線是多方擴大住房供給,量力支持住房改善,繼續抑制住房投資投機,保持房價相對平穩。一是進一步降低存量住房交易稅費,促進二手住房入市,緩解新房供應不足的局面。具體措施可包括:擴大契稅優惠,所有普通商品住房契稅均按1%的優惠稅率收取;取消2年限制,所有普通商品住房交易免征增值稅;取消自用5年及唯一生活用房限制,所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅;二是多方擴大普通商品住房供給。短期政策可包括加大普通住房土地供應,加快住房用地入市節奏,提高中低價位商品房入市審批速度,在補交土地出讓金和科學規劃的前提下支持商改住、工改住等土地用途變更。長期政策方面,還需要加大基礎教育等公共配套均等化的力度;三是適時降低多套住房融資杠杆,抑制住房投機。熱點城市可以考慮采取臨時性需求管控措施,提高多套住房首付,將二套房首付提高到五至七成;將二套房認定標准由“認貸不認房”改為“認房又認貸”;嚴格停止對三套及以上住房提供按揭貸款,清理各種違規“首付貸”,避免購房金融杠杆被濫用。

三、四線及以下城市應多方消化住房庫存,支持改善性住房需求和提升外來人口置業吸引力。基於三、四線城市高庫存及需求增長疲軟的現狀,三、四線城市的政策主線是多方設法消化現有的住房庫存,挖掘需求潛力,同時抑制供給的過快增長。一是繼續支持改善性住房需求。三、四線及以下城市雖然住房總量存在階段性過剩,但有相當數量居民住房水平並不高,居民改善住房條件的期望仍很迫切。通過支持居民改善住房條件,可以消化一部分過剩的庫存。具體措施可包括:盡快出台購房貸款利息抵扣所得稅政策;對於“買一賣一”的換房需求給予稅費減免或適度財政補貼;對於居民為改善住房條件購買二套住房給予適當的金融支持等;二是吸引縣域和農村人口進城就業和置業。進一步放寬戶籍限制,提升教育、醫療等公共服務水平,發展地方優勢產業,吸引縣域和農村人口就業和置業,在消化庫存的同時降低一線城市人口與住房壓力;三是根據需要調整房地產用途。在不影響其他居民居住環境的前提下,支持住宅轉商用或用作創業場所;四是政府購買過剩商品房用作保障房。停建或緩建保障性住房,通過低價購入滯銷商品住房,用於保障性住房及安置房;五是出台退房還耕政策。住房庫存可分為可銷售庫存與無法銷售庫存。對於少部分非理性開發形成的、無法出售的“空城”“鬼城”,可以出台支持退房還耕政策,拆除爛尾及廢棄商品住房,通過土地指標置換,釋放閑置無效建設用地。

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